Un juez del Juzgado Civil y Comercial N° 6 de San Isidro condenó al vendedor de una vivienda a pagar más de 203 millones de pesos a la compradora, luego de comprobar que el inmueble tenía graves defectos ocultos que no fueron informados al momento de la operación.
Martes, 9 de junio de 2026
Un juez del Juzgado Civil y Comercial N° 6 de San Isidro condenó al vendedor de una vivienda a pagar más de 203 millones de pesos a la compradora, luego de comprobar que el inmueble tenía graves defectos ocultos que no fueron informados al momento de la operación.
La sentencia, dictada el 10 de marzo por el juez Mariano Bonanni, no hizo lugar a la resolución del contrato que pedía la demandante, pero reconoció una indemnización por los daños sufridos.
La historia comenzó cuando C. M. S. decidió mudarse a una vivienda más amplia, que encontró a través de la inmobiliaria Remax a solo 50 metros de donde vivía. La propiedad, ubicada en calle Córdoba 2243, le resultó atractiva y cerró la operación en 2018 por un total de 650.000 dólares, según consta en la escritura. El pago se realizó en parte con la casa que ella habitaba y con dos departamentos en Mar del Plata, y el resto en efectivo.
Poco después de mudarse, comenzaron a aparecer los problemas. Filtraciones en los techos, cañerías en mal estado, el jacuzzi roto, la calefacción que no funcionaba, la pileta deteriorada, desperfectos en la pared medianera y en el portón del garaje, entre muchos otros. La compradora reclamó al vendedor que se hiciera cargo de las reparaciones, pero este no respondió a las sucesivas intimaciones. En febrero de 2019 le envió una carta documento y, ante la inacción, en noviembre de 2020 lo intimó formalmente. Ante el silencio del demandado, en diciembre de ese año declaró resuelto el contrato e inició la mediación judicial, que fracasó sin acuerdo.
El vendedor, J. L. O., contestó la demanda oponiendo primero una excepción de prescripción, al argumentar que el plazo de un año para reclamar por vicios redhibitorios ya había vencido. El juez rechazó ese planteo. Señaló que los vicios ocultos no tienen por qué ser conocidos de inmediato por el comprador, sino que van apareciendo con el uso y el tiempo, y que la compradora fue reclamando a medida que los descubría. Además, los distintos reclamos extrajudiciales —incluyendo mensajes de WhatsApp y correos electrónicos acreditados por una pericia informática— interrumpieron el curso de la prescripción.
La pieza central del juicio fue el dictamen del perito ingeniero civil, quien inspeccionó la propiedad y elaboró un informe detallado con fotografías. Su conclusión fue contundente: la mayoría de los deterioros databan de al menos diez años antes de la compra, como resultado de un mantenimiento prácticamente nulo a lo largo del tiempo. Las patologías eran graves y avanzadas, y afectaban casi la totalidad de los elementos constructivos del edificio: muros, pisos y cubiertas. Los daños, sostuvo el experto, eran en su mayoría anteriores a la adquisición del inmueble por parte de la actora. El costo de las reparaciones necesarias fue estimado en más de 202 millones de pesos. Ese dictamen fue ratificado por la arquitecta que había elaborado un informe técnico durante la mediación.
Dos testigos que conocieron la casa al poco tiempo de que la compradora se mudara también declararon en el juicio. Ambos describieron la cantidad de desperfectos que fueron apareciendo en forma inmediata. Uno de ellos, con experiencia como inspector de habilitaciones en la Ciudad de Buenos Aires, señaló que a simple vista la casa parecía bien —estaba recién pintada— pero que para alguien con conocimientos técnicos los problemas eran evidentes desde el principio: faltaban tejas y había cables eléctricos colgando. El segundo testigo indicó que ante los reclamos, el vendedor dijo desconocer los problemas.
Vicios ocultos acreditados
El juez reconoció que los vicios ocultos estaban acreditados y que el vendedor tenía obligación de responder por ellos, tal como además lo establecía expresamente la propia escritura de venta. Sin embargo, no hizo lugar al pedido de resolución del contrato. Fundamentó esa decisión en que la compradora continuaba viviendo en la propiedad al momento del fallo, que muchas de las reparaciones ya habían sido realizadas, y que la resolución contractual es un remedio de última instancia que solo procede ante incumplimientos de especial gravedad. El principio de conservación del contrato, dijo, debe primar cuando el vicio puede repararse razonablemente.
En cuanto a los daños, el juez ordenó al vendedor pagar el costo de las reparaciones ya realizadas y las que aún deben hacerse, conforme la pericia, por un total de algo más de 202 millones de pesos. También reconoció un millón de pesos en concepto de daño moral, valorando las angustias y sufrimientos que provocó en la compradora tener que convivir durante años con una vivienda deteriorada, someterse a reparaciones continuas para mantenerla habitable y no recibir ninguna respuesta del vendedor pese a los reiterados reclamos. En cambio, rechazó el pedido de lucro cesante por falta de prueba, y desestimó el reclamo por los supuestos daños al automóvil BMW de la actora por no haberse acreditado que las tejas caídas del techo fueran la causa del perjuicio. Tampoco hizo lugar al reintegro de los gastos de escrituración ni de la comisión pagada a Remax, ya que esos rubros solo procedían si se resolvía el contrato.
Las costas del juicio fueron impuestas al demandado. Los intereses se calcularán a una tasa pura del 6% anual desde la fecha de la interpelación formal, en noviembre de 2020, hasta la sentencia; y desde allí hasta el efectivo pago, a la tasa pasiva más alta que pague el Banco de la Provincia de Buenos Aires en depósitos a treinta días.
